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交购房订金前您考虑周全了吗?

大亚湾律师 房地产 更新时间:2018-07-28 11:26

简介:(行风热线栏目组)每位购房的人都要经历一道程序,那就是要先与售楼处签订一份购房意向书,并且交付一笔订金。然而, 最近以来,好几位市民向本台行风热线栏目反映了他们拿不回购房订金的遭遇。为什么会难以要回订金?我们需要吸取哪些教训?先来了解一位李大亚湾律师 房地产……

  (行风热线栏目组)每位购房的人都要经历一道程序,那就是要先与售楼处签订一份购房意向书,并且交付一笔订金。然而,

  最近以来,好几位市民向本台行风热线栏目反映了他们拿不回购房订金的遭遇。为什么会难以要回订金?我们需要吸取哪些教训?先来了解一位李女士的遭遇。

  在深圳上班的李女士看好我市大亚湾区内的一套商品房。她于今年4月29日晚上与售楼人员签订了购房意向书,并且交了5万元订金。下订金前,她向售楼人员确认过,买了这套房后,她最小的小孩可以在小区幼儿园入托,并且大一点的小孩可以在附近优质民办学校入学。几天后,李女士按购房意向书要求去交首付款的时候,得知小区幼儿园还没有建起来,附近的优质民办学校还要花几万元才能争取到学位,李女士顿时凉了半截,决定退订这套房,在要求售楼处退还订金时遭到了拒绝。李女士感觉被欺骗了。

  我买这个房子的主要原因是我有两个小孩,一个是现在读幼儿园,下半年有一个读一年级,我买房子就跟他说了,大亚湾房地产可以读的话,就买这个房子,如果不可以读的话,这房子我就不买了,因为我买房子就是因为小孩上学。

  记者从大亚湾区房产管理局不动产登记中心了解到,他们也确认了与李女士签订购房意向书的住宅小区目前没有幼儿园的,该小区第一、二期项目已经交付使用,目前正在销售的是第三、四期项目,小区幼儿园计划在所有分期项目竣工后才建设。

  就订金纠纷问题,该中心傅庆雄股长介绍,按照合同法规定,双方约定好的认购事实,交了订金,签了协议之后,中途要拿回订金确实很难,除非开发商有违法违规行为。现实中,购房者退订的原因和理由各有不同,买卖双方公说公有理婆说婆有理,一般情况下,房管部门只能协调解决,如果不成,只能建议消费者走司法程序。

  现在也有大部分业主找到我们,交定金,不想要了,就找开发商退,退不回来,那这个我们也只能记录下来,从中去协调这个事情,但是协调成功率很低,毕竟你们双方是有协议的,协议里面约定好了这个顶金退还是不退的规定,协调的成功率比较低,协调不成,我们这边建议业主走司法途径。

  走司法途径至少需要好几个月,还要花费一笔代价不菲的律师代理费,这并不是李女士所愿意的。为了能拿回订金,李女士一家多次向开发商和大亚湾区房管部门反映,其中在与售楼处交涉中,对方将李女士和她家人的照片贴在大门口,甚至将李女士及家人反锁在小区内,最后在辖区派出所的协助下才得以脱身。

  事情还远不止这么简单。据李女士介绍,她与售楼处签订的购房意向书里明确在今年5月30号前交总房款的三成首付款,但由于李女士有退房意向,5月21号,开发商已经将她所订购的房卖给了别人。现在,李女士即使愿意购买这套房都为时已晚。李女士也咨询过法律机构,向对方发送过律师函,但事情还是没有实质性的进展。

  大亚湾区房产管理局不动产登记中心傅庆雄股长透露,就购房订金问题,最近国家相关部委出台了规定,明确了哪几种情况下,开发商是必须要退还的,不过,他们暂时还没有收到这份规定,但可以预见,很快就会实施。

  尽管拿回订金会遇到这样或那样的阻碍,但开发商如果存在虚假宣传、征信不良等违规行为的话,职能部门还是可以要求开发商退还订金的。

  如果涉及到虚假宣传的话,我们要求他提供相关证据,我们会联合监管局联合查处的,有些比较热门的,交购房订金前您考虑周全了吗?包括宣传交通路线,包括高铁、地铁宣传,我也会向市场监管局核实,这种宣传到底是不是虚假宣传,和不合规,不合规的话,我们会要求那边一起执法。

  像李女士遭遇的这件事,售楼处是否存在虚假宣传问题,还需要提供相关证据。傅庆雄股长建议她再次到大亚湾区房管局信访室去反映,到时他们再次组织开发商与李女士一起当面协调。

  事已至此,李女士似乎看到了一丝曙光,她也坦言,当初交订金的时候有点草率。

  如何尽可能避免购房订金纠纷,大亚湾律师 房地产大亚湾区房产管理局不动产登记中心傅庆雄股长介绍,消费者在下订金前必须仔细全面了解商品房的相关情况,尤其是要考虑好各自的诉求是否能得到满足,比如:是否能解决子女就学问题的,是否方便出行的,是否能如期交付使用,是否存在一房多卖等,决不能单方面听信销售人员的一些促销之词。

  除了要关注所要买的商品房本身有可能存在的问题,消费者自身因素也要注意,不然很可能被开发商视为违规,而遭受损失。比如:每份商品房认购协议书里面都有规定,消费者交付定金多少天之内必须交付首付款,并且网签合同,超过时间没有履行义务的话,开发商有权将该房另行出售。如果消费者因自身原因遭受损失,他们职能部门协调难度非常大,如果走司法程序,对消费者的时间精力都是一大损耗。

  商品买卖会涉及订金和定金之别,一起了解下:订金是一般被视为预付款,即使认定为一种履约保证,这种保证也是单方的,它只对给付方形成约束,即给付方对收受方的保证。若收受方违约,只能退回原订金,得不到双倍返还;若给付方违约,收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。订金只是象征性的诚意金,如果双方谈不拢还是可以协商退订的,但是一般如果卖方不通意买房随意找借口退款也是不能退的。任何交易都是要协商解决的。

  定金是指付款的担保,比如在买卖关系中,大亚湾房地产买方在签订合同后付给卖方部分款项,作为将来付款的担保,如果买方不履行合同,卖方可以不退还定金,如果卖方按照合同履行了供货义务,定金便折为货款,如果卖方没有按照合同履行供货义务,则应当承担双倍返还定金的责任。定金是一种交易保障,只是为了表明您确定要买所交的预付款,这个是不可以推定的,除非是卖方违约了,买方是不能擅自说不要就不要了,这个是退不了了。
 


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