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厦大教授戴亦一:房价暴涨时代落幕厦门房价走势最终取决于实体经

全国房价走势 更新时间:2018-09-22 23:11

简介:原标题:厦大教授戴亦一:房价暴涨时代落幕,厦门房价走势最终取决于实体经济! 第一,根据格隆汇公布的数据,从2015年开始至今,厦门房价涨幅名列榜首,风头太盛,很难不红; 第二,平均房价方面,厦门仅次于北上深,排名全国第四,甚至盖过了广州。其实,全国房价走势……

  原标题:厦大教授戴亦一:房价暴涨时代落幕,厦门房价走势最终取决于实体经济!

  第一,根据格隆汇公布的数据,从2015年开始至今,厦门房价涨幅名列榜首,风头太盛,很难不红;

  第二,平均房价方面,厦门仅次于北上深,排名全国第四,甚至盖过了广州。其实,厦门地域面积小,平均数没有意义,但经过媒体报道,老百姓是很容易被误导的。

  再加上,厦门经济不发达,2017年GDP总量才4300多亿,被长沙和武汉秒杀。大家说GDP这么小,房价还这么高,很奇葩,对于厦门的强烈关注迅速让它成为一个“网红”。

  对于“厦门崩盘论”,戴亦一认为,这完全是一些不太懂行的人,拿着一些没有解读透的统计数据来说厦门地价飙涨,房价暴跌。

  不可否认,厦门在2017年到2018年以来,房价有所下调,岛内大概超过20%,岛外有的楼盘跌幅还更大一些,尤其是二手房方面。

  造成房价下跌的原因,一是房价确实太高,二是短期内涨太快,投资者信心不足,房价继续上涨的预期下滑。

  他用身边的朋友举例,过去两年在成都、武汉,甚至漳州、泉州这些周边区域买房的收益远远大于厦门。

  戴亦一认为这是一个正常的市场回调,两年涨一倍,然后再回调20-30%,不必大惊小怪,更不至于崩盘。

  一方面,中央政策希望房地产保持稳定;另一方面,楼市崩盘会引发系统性的金融风险。美国、日本的金融危机都是从楼市崩盘开始的,国家显然也不想看到。

  戴亦一也说到,不仅厦门整个中国房价都偏高。房地产过去20年高速发展,透支了整个实体经济的增长,2月二手房挂牌均价过万元镇街仅四个,成为了经济发展很大的负担。

  当然,厦门房价排名高,跟其GDP、城市体量、城市地位、城市发展水平不相称,从另外一方面来说,也有其客观必然性。

  因为这个价格,是消费者实实在在用货币选票投出来的。泉州、福州人口是厦门的几倍,GDP也比厦门大,那为何大家不把泉州、福州的房价抬到比厦门更高呢?存在即合理。

  厦门不是厦门人的厦门,福建人的厦门,而是全中国人的厦门,土地供应量有限,潜在的大量购买需求堆高了厦门房价;

  厦门有着跟三亚、温哥华媲美的自然气候环境,此外管理、建设厦大教授戴亦一:房价暴涨时代落幕厦门房价走势最终取决于实体经济人文品质方面也很出色,再加上厦门的经济跟深圳非常类似,走高端、高效率的经济路线,城市负载率低,小学生增幅全国第五,资本和人力资源不断流入,也刺激了房价的上涨。

  在戴亦一看来,高房价、高地价对实体经济发展很不利。相反,房价和地价应该是实体经济的发展结果。

  按照正常的逻辑,经济越发达,收入越高,人们才会愿意花更多钱住更好的房子,这样才能把房价抬上去。

  纽约、伦敦、温哥华、悉尼等城市房价高就是因为那里的人收入高,经济发达,有钱人多,自然房价就低。反过来,深圳东进我们用房地产来拉动经济就本末倒置了。

  好在种种迹象已经表明,政府对高房价对实体经济的负面作用认识已经基本一致。

  所以接下来,将是逐步的让房地产由畸形发展变成正常发展,从透支、挤压实体经济生存的空间变成房地产成为实体经济发展的一个必然结果。

  2016年中国住宅市场价值大概是270万亿,GDP是74万亿,住宅总市值约为GDP的3.65倍,美国的房地产价值和GDP比是1.47倍,日本2.03倍。

  30%年化的复利秒杀了巴菲特。不过在戴亦一看来,太高速的东西是不可持续的,中国房价的暴涨时代已经成为过去。

  按照联合国在全球研究的,人均GDP在1000-9000美金的时候就是房地产的黄金时期,中国已经到达9000美金,黄金时期已经过了。

  戴亦一引用了过去200年,美国各类投资工具收益率排名的数据,房子的回报率仅次于股票,达到7-8%,无论何时何地房地产永远都是一种最安全最稳妥的投资。

  房地产内在的发展逻辑就是实体经济。赚到钱就要消费,衣食住行当中,住永远都是中国人最大的需求。

  没有实体经济的发展,房地产就是空中楼阁。深圳房价现在仍然还很坚挺,跟强劲的经济基础有着不可分割的关系。

  戴亦一觉得,厦门经济发展主要是未来的后劲问题,产业定位应该是高端制造业+高端服务业的集合。

  厦门经济发展的关键要素是人才+钱财,厦门没有必要像西安一样大量引进人才,厦门应该学习新加坡。

  有钱人进来,虽然会把厦门房价抬高,但相应的厦门房地产收入会增加,而这个收入可以拿出一半用来,建设人才公寓、人才房,提供廉租房,反哺人才。

  自住无所谓,但是对于投资的就要特别小心,不要沉浸于20年涨20倍的神话里,那段历史已经永远过去了。

  中国经济未来发展会有很多波折,贸易战来了前所未见,国内的实体企业、民营企业经营遇到了前所未有的各种挑战,我们要调结构,全国房价走势要释放消费需求,中国经济发展到一定阶段,需要面临向高质量发展转型的重要挑战。

 


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