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2008年以来楼市面临最大挑战影响未来5-10年房价走向

房价 更新时间:2018-09-11 04:41

简介:导读:这几天,关于房地产税的话题又开始热闹起来,今天的文章,就已房地产税往下推演,我们来探讨下,房地产税对空置房产生的影响。 前些天,胡景晖爆料,北京五环、六环以内大概有90万套空置房,再次引发大众对全国到底有多少空置房的讨论。 大家如此关注房价……

  导读:这几天,关于房地产税的话题又开始热闹起来,今天的文章,就已房地产税往下推演,我们来探讨下,房地产税对空置房产生的影响。

  前些天,胡景晖爆料,北京五环、六环以内大概有90万套空置房,再次引发大众对全国到底有多少空置房的讨论。

  大家如此关注,是因为中国的空置房数量本来就是个谜,目前并没有权威的数据统计,而且民间各方观点也经常打架。但有一件事是可以肯定的:中国的空置房率偏高。

  通过宽带互联网家庭用户数(不考虑一户接多个宽带的情况以及家庭没有接入宽带的情况)测算,申万宏源研究所给出以下数据:

  北京的住宅存量571万套,通过家庭宽带用户数算出的空置房屋72万套,2008年以来楼市面临最大挑战影响未来5-10年房价走向空置率12.5%;

  深圳的住宅存量865万套,空置房屋232万套,主要为小产权房,无法交易。

  按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区;空置率在10%---20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

  我们可以看到,北京、上海的商品房空置率达到空置危险区的边缘,而深圳,因为小产权房的特殊性,商品房比较稀缺,小产权房供给溢出较为明显。

  三个城市都存在大量的空置房。如果房地产税征收,而且征收的主要对象是房产税二套房及以上房主,那么有多套房的房主,为了减轻税收压力,会把空置的房源出租。

  看到这里,会有人问,这不是房主把房产税成本转嫁到租客身上了吗?肯定会推动房租上涨呀。

  由于篇幅关系,我只列出09年-14年的数据,但大家依然可以得出结论:21世纪以来,北京第三产业经济增加值逐步提升,而第一产业、第二产业经济增加值放缓。与此同时,第三产业就业逐年增加,第一、二产业就业人数逐渐减少。

  不难看出,北京最缺少的是高端产业人才和以第三产业(服务业为主)的劳动型人才。而目前北京市流动人口,需求的人才和目前人口结构出现了不匹配。

  《社会建设蓝皮书:2017年北京社会建设分析报告》中明确提出,北京市流动人口以初中学历为主,而且但是占大头的第三产业就业质量不高,大多集中在非高端的服务行业。

  尽管北京产业结构不断优化,劳动密集型等重工业不断外迁,但一二产业就业人群不愿意外迁啊。于此同时,尽管高端制造业、高端服务行业崛起,并没有流入更多高技能人群。

  近两年,北京提出人口结构优化。其目的就是让旧产业低附加值人口流出,保证新产业高收入人口流入。一旦通过政策持续引进这个庞大的高收入群体,那么租金也会相应提升。

  70年代纽约受到地价上涨、环境污染等大城市病的影响,制造业大规模外迁,而劳动力也随着流出。1980年开始,伴随产业升级和调整,纽约产业就业人口开始回流,同时带来的是产业增加值和租金的上涨,至今名义租金上涨了450%,名义房价上涨了547%,而且租金涨幅超过房价涨幅是常态。

  所以,租金取决于供需关系。人口净流入的城市,如果供应端的房源不足,那么供不应求的情况下势必会带来房租上涨,和房地产税关系不大。

  房地产税不仅不会带动房租上涨,如果举措得当,会促使更多空置房出租,将更多房源投放市场。

  根据链家数据,北京2017年的租赁人口731万,按照北京房屋租赁管理规定,一间房最多允许居住两人。按照这个标准也就是说目前北京的租赁市场需要366万间房,目前市场只提供了300万间,缺少66万间。而北京72万套空置房,可以非常有效的填补这个缺口。

  再进一步分析。目前北京房源二居室达到72.3%,而对租户的意向调查中,房价60%的租户更关注一居室。未来一居室依然是租房市场供不应求的状态。如果投资者想要出租房源换取收益,那么一居室是最好的选择。

  再看上海,上海也规定了一间房不得超过两个人居住。按966万租住人口来看的线万间。而上海的空置房屋是100万套。空置房同样能起到较大的房源补充作用。

  在租房成交占比中,一居室和二居室平分秋色。考虑到空置房源大多是商品住宅,而同样地段魔都的老公房价格比商住房要便宜三分之一,那么按照评估价格,老公房房地产税比商品房要低,尤其是一居室的老公房,抗压能力比商品房要大的多。

  根据《深圳市人口与社会事业发展“十三五”规划》计算,目前共1395万人在深圳租住。按2人一间,2间一套计算,共需出租房屋349万套。而目前,深圳的租赁房屋数为783万间(套),假设783万均为间数,按套均2间计算,市场上提供的租赁房源也达到325万套。

  所以算上空置的232万套,深圳市场明显供给大于需求。深圳的问题是租房市场供给太多。按照深圳规土委的规定,“十三五”期间,要通过收购、租赁、惠州大亚湾?壹品名仕大厦,改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业。那么未来深圳的整体租房供应量会缩减,达到供需相对平衡的状态。整体来看,房地产税对深圳的影响最小。因为深圳本身具备较强的市场调节能力。

  以上,再次重申一下我的观点,房地产税出台不是为了降低房价,或者抬高房租,目的是调节市场供求结构,深圳东进改善中低收入者租房、住房机会。

  对投资群体而言,用租金来选择投资标的,就是一个笑线年以后,中国一线城市,租金和房价出现了严重的背离。

  上图是北上广深四个一线城市二手住宅价格指数和二手住宅租金指数的统计表——

  发现了没?一切始于2008年,房价上涨的速度远远超过租金。也就是2008年以后,房产投机分子越来越多。激进的年轻投资者,更喜欢讲杠杆,刷信用卡,博取短期不确定性的房价涨幅。

  北京楼市有这样一位牛人,曾经在2004年,北京三环买下100套富力城住宅。他是怎么算的呢?富力城当年一套房子6000块钱每平米,60平米总价36万元,每月租金4200元,出租回报率是14%,而当时的银行利率是6%。

  这位牛人,就是被称为房产投资第一人的张羽冲,他说,“我没有想把房子卖到最高点。因为我们看到的是最初最前面那一段投资机会。”

  未来5-10年,我相信投资理念会越来越回归于价值判断。租金会是房产投资者越来越看重的一个因素。

  像优质地段评估价格偏低的经适房、老公房,甚至租售比超过7%的商住房、小产权,租售比超过4%的住宅,会因为出色的租金回报率,受到越来越多人的亲睐。

  PS:本文仅仅是做一个前瞻性的分析。大家理性看待。刚需还是该上车上车。投资者是时候降低杠杆了。

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