成立规模2405.51亿元、平均收益率7.89%……上半年,凭借优异的“成绩单”,惠阳新圩临深新房-隆腾盛世6栋臻品125-139平大户型热销中,房地产信托在集合信托中稳居首位。房企对信托资金需求旺盛的同时,从信托途径获取资金的成本亦在在上升。6月以来新发高收益信托产品中,房地产信托产比已过半。与此同时,部分房地产信托产品最高预期收益率已超10%。

  值得注意的是,在市场分析人士看来,随着收益率的一路走高,房地产信托项目兑付压力也会逐渐上升。“在未来打破刚兑以及房地产市场或表现分化的情况下,不能只看预期收益率,而是要综合评判产品风险。”

  今年以来,由于较高的收益率,房地产信托亦受到投资者关注。据《金融投资报》记者不完全统计,6月中旬以来,有4款房地产信托产品预期最高收益率超过10%,分别为安信信托发行的安盈83号特定资产收益权转让附回购集合资金信托计划、山西信托发行的信远36号集合资金信托计划11期和信德27号集合资金信托(第七期)、长安信托发行的长安权·德商置业三圣乡投资集合资金信托计划。

  其中,由安信信托发行的安盈83号特定资产收益权转让附回购集合资金信托计划,预期收益率为9.6%-10.2%。公开资料显示,该计划融资方为成都启阳恒隆置业有限公司,资金用途显示用于蓝润成都ISC项目的开发建设。在投资资金达1000万及以上,投资期为24个月时,可获得10.2%的预期收益率,这也是近期发行房地产信托产品中预期收益率最高的。

  房地产信托收益的“一枝独秀”并非特例。据普益标准数据,房地产信托最高收益率从12月的7.9053%上升到5月的8.3818%,在6月出现了较大幅度的下跌,回落到8.3077%;总体上浮0.4024%;而最低收益率则从12月的7.3516%逐渐上涨到5月的7.7975%,在6月下降回落到7.7465%,总体上浮0.3949%。用益信托数据亦显示,上半年房地产类产品的平均收益率7.89%,居各类产品之首。

  与此同时,从6月以来的新发行信托产品看,收益率最高的产品中有超过50%是投入到房地产市场。《金融投资报》记者梳理发现,在7月发行的12款高收益信托产品中,房地产信托就达到9款,且预期最高收益率均超过9%。

  与收益率同样“爆发”的,还有房地产信托规模。从2017年开始,投向房地产领域的信托资金开始高速增长。据用益信托统计,从资金投向看,2018年上半年,房地产类信托规模2405.51亿,占比34.93%,在各类产品中居首。

  从最新一周(7月2-8日)的表现来看,集合信托发行规模环比持续上涨41.39%,再次奋力向上突破了250亿元大关口,为266.87亿元。但其中,房地产领域规模就达189.03亿元,占比超70%。“目前房企依旧存在较大融资需求、加之银行贷款、债券等融资渠道受阻,使得房地产信托再次开启疯狂‘吸金’模式。”用益信托研究员指出。

  在中国信托业协会特约研究员周萍看来,目前房企融资需求仍较大,在房地产市场严调控与金融强监管的压力下,房企发债、银行贷款、股权融资等融资渠道或进一步受限,短期对信托融资的需求或难以降低。

  “房企融资不仅受资本市场整体的供求关系影响,还受到国家对于房地产市场的宏观调控影响,从其他渠道获取较低成本资金的方式明显缩紧,因此房地产企业逐渐将融资渠道转向信托机构。”普益标准研究员指出,而信托机构去年12月以来对项目审核、风险管理均有明显加强,业务的筛选变得更加严格,较低收益率的项目过审难度较大。多方共同作用,导致房地产信托产品的收益率一路走高。

  上述普益标准研究员认为,下半年全国房地产市场受调控的主基调不会变,房企拿地的难度也会很难下降,房地产开发投资增速有望继续保持在近两年高位,因此融资需求也会保持高位。而银行、证券等机构为房地产企业提供资金依旧会受到限制。在此基础上,下半年房地产信托的收益率大概会继续走高。不过,“随着收益率的一路走高,项目兑付压力也会逐渐上升,信托公司需要警惕其中风险大亚湾核电站在获取较高收益的同时确保资金的安全。”

  事实上,“房地产信托投资需谨慎”,正在成为业内人士的共识。投资收益率多少合适国通信托亦在研报《2018年下半年我国宏观经济分析及信托行业展望》中指出,“虽然房地产信托取得的成绩不俗,但该类产品的不确定性风险也持续累积。在未来打破刚兑以及房地产市场或表现分化的情况下,不能只看预期收益率,而是要综合评判产品风险。”

  不论是从股价弹性,预期最高收益率“破10” 房地产信托投资需谨慎还是成长性角度,科技股都容易得到资金的关注。建议投资者在估值偏低的新材料、电子制造、计算机应用等板块中

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