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作为上世纪九十年代,与海口、北海齐名的全国房地产泡沫三大“重灾区”之一,惠州楼市名声远播。轰轰烈烈的炒地风潮也给这片土地留下了动力不足的投资客、巨大的空置率和超高的存货量。

  时移境迁,旧痛未愈,又添新伤。随着深圳地铁体系的快速扩张,深圳和惠州地区的价格‘剪刀差’逐渐减小,区域最大的优势正在被扼杀,现在惠州尤其是惠阳与大亚湾一带的房地产市场已进入“拼成本”时代,区域营销价值已微乎其微。

  无法避免,隐忧围攻之下,惠州楼市已遭“迫降”,不仅区域自2009年来一直平稳上涨的楼价,行至2012年明显动力不足,楼盘间给出的大幅优惠更是眼花缭乱,有盘甚至开出2888元/㎡的超低价开卖。即使是看似姣好的成交,在数据背后,楼市依然面临着剧烈分化的苦楚。

  在今年5月的深圳(春季)房地产交易会上,惠州楼盘可谓名骚一时,而使之声名大振的除了19盘的强大阵势之外,无疑当是以“白菜价”示人的参展楼盘。前有特惠价低至2888元/平方米的白云自在谷,后有系列优惠合算共打了5折之多的菁华园,各种给出首付两万元、赠送全屋家私家电、垫首付优惠的楼盘更让人眼花缭乱。

  “惠州市场的降价潮在蔓延合生海角一号返租情况。而导火线去年就已经点燃。”按照业内人士的说法,这个大部分区域都面朝深圳而生的城市,楼价一度被投资客过度托高,但时移境迁,如今惠州的房价已无力走高。

  来到位于惠阳淡水的白云自在谷,很远就能望见楼体上“2888元/平方米的特价单位”的横幅,甚是诱人。据销售人员介绍,此类超低价单位,项目共推了200百多套,占该期总套数的近3成(该期共722户),目前接受诚意登记,5月26日开盘时再统一开卖。
 

  见记者留意不足,大亚湾凯旋城装修效果图销售人员忙说:“其他单位,其实打完折后,均价也才四千多一点,三千多的单位也有。”

  记者随即走访发现,惠阳区域楼盘售价三四千并不鲜见。在竣业鹏城里,销售人员给记者算了笔帐,项目现售36-122平米的1-3房单位惠州什么装修公司比较好均价5000元/平米,一次性88折、按揭93折,另外,单位均有约20㎡的赠送面积。以101.04㎡的单位为例,计算赠送面积和折扣后,均价约4192元/平方米。

  实际上,不仅小开发商在价格上做出了调整,作为惠州本土地产巨头的光耀集团更是早在去年就打响了“9盘联动优惠”的计划,据称降价幅度达到近20%。

  记者在走访光耀旗下的马克住区和DADA的草地时发现,前者目前均价在5600-6100元/㎡间,带1500元/平方米左右的精装修,这与片区大多数项目毛坯发售不同。据销售人员介绍,该项目同等条件的前期产品均价在6200元/㎡以上。而DADA的草地目前在售的2栋产品,售价5300元/㎡左右,更有送10万装修现金的活动。

  “已经卖完的9栋,以前卖价都要7、8千的。2栋和9栋不存在户型、朝向优劣的差异,没办法,现在市场是这样,要量就不可能不松(价)。大亚湾带装修的楼盘”DADA的草地销售人员无奈地告诉记者。

  除低价开盘、大幅打折等形式外,记者发现,惠州楼市中“赠面积”、“垫首付”等手段也十分常见,绝大多数项目开发商可以为首套置业垫付2-3层首付,二套及以上的置业首付也可根据具体情况给予垫付。

  随着大量楼盘加入降价大军,惠州房价“拐点”迹象愈加明显。据惠州市房管局公布数据2012年惠州第一季度的新房预售均价5589元/平方米,相比2011年第一季度公布的6245元/平方米,每平方米下降了830元/平方米,降幅达13%。

  而网易房产整理了惠州市房管局、世联地产、中原地产三家的数据也发现,从成交均价的走势来看,自07年以来,惠州一手房的成交均价整体呈现“平稳上涨”的态势,就各年度均价增速而言,07-08年增幅较小,自09年以来,成交均价增速明显加快,2011年逐步放缓,而行至2012年,惠州楼市均价更有悬崖勒马之势。

  以惠阳区为例,2007年-2009年惠阳商品房成交均价在4000元/平方米左右,2010年区域均价突破5千,2011年达到5396元/平方米,然而2012年2-4月,惠阳一手楼市均价分别回落至4976元/平方米、4337元/平方米和4550元/平方米。

  “惠州楼市,特别就惠阳和大亚湾一带楼市的营销状态来看,房价很难再大幅上涨,相反会更容易下降。”惠州世联地产策划总监胡光宇接受网易房产采访时表示,从2010年下半年到现在,惠州大部分区域楼市成交均价没有太大的涨幅,相反从去年9月开始,区域楼价开始呈现向下走的趋势,而且不太可能再往上走。

  同时,惠阳哪家装修公司好世联地产研究部也指出,当下的购买力主要是由去年年底溢出,这些购买力被明显透支过剩之后,市场对价格已经表现出明显的抵触情绪,而在“五一”开发商集中供应时段之后,走货、求生又将是业界热点,降价促销很可能继续上演。[详细]

  整体而言,现在的惠州市场在价格上似乎已站不住脚,然而即使转向成交,在看似姣好的成交数据背后,楼市依然有着难言的苦楚,而这份痛已在惠阳、大亚湾几个区域开始隐隐发作。

  数据显示,今年1-4月份,上述两个区域成交量均呈环比上升态势,但同比依旧下降。以4月份为例,4月惠阳楼市成交729套,环比增加26%,同比减少29%;大亚湾楼市成交422套,环比上升38%。

  一家代理了惠州地区大部分项目的中介公司内部人员则用“爬楼梯”来形容去年至今的楼市成交。但他也强调,不是每个楼盘都卖得好。

  据其透露,以惠阳区白云坑一带为例,其公司以前几乎代理该区的所有项目,但前不久放弃了金莎花园、景跃yoyo水岸、东岸公馆等一些项目的代理。 “放弃代理一般都是因为项目卖不好,人气太低。不过为什么卖不好,原因就多种多样了。有的项目开发商和承建商有纠纷,存在房产证办不了的硬伤;有的项目则是因为性价比不高,现在这个片区楼盘太多了,价格户型也差不多,竞争大。”该人士告诉记者。

  实际上,存在成交分化的区域不只是惠阳区域,记者走访大亚湾也发现,在该区率先降价的卓越东部蔚蓝海岸自去年开盘给出最低均价4900元/㎡以来,目前的均价仍保持4800元/㎡左右,而低价直接影响了紧临的秋谷康城等项目的销售。

  据秋谷康城的销售人员透露,在卓越降价之前,项目的周销售可以维持在5套以上,但去年卓越开盘降价当月项目的只卖了1套,今年3月份的销售量也是0套。

  不仅秋谷康城,世联地产3月份数据显示,惠阳和大亚湾一带65个楼盘中,有18个盘该月销售量为0,另有33个盘销售量仅为个位数。但另一方面,该片区月度销售前十排行榜上的最低成交量为13套,有4盘月销量甚至在50套以上。

  胡光宇也承认,惠州楼市特别是惠阳和大亚湾一带确实存在成交分化的现象,目前惠湾一带的产品差异性太小,价格也差不多,价格已经不是(成交)绝对的决定因素。如果质量很好,设计上能更迎合深圳客源的要求,这种楼盘也是能走量的。

  惠州市世联地产公司董事总经理苏剑也认为,淡市也从来不乏好项目。在现有情况下,控制营销成本,精细化渠道,合理的价格制定是项目需要调整的思路,而这同时,其实也是对企业开发能力的考验和提升。[详细]

  事实上,无论是分化的成交,还是轰轰烈烈席卷开来的降价,这些都不是简单的惠州楼市的规律反映,除去中央调控的影响,惠州房地产似乎本身就存在着一些“迫降”因素。

  “首先,基于现在的成交情况而言,目前惠州地区的土地供应很大,政府实际上发觉了这种现象的不好,也在试图控制新入市的房量。但惠州市场有个问题,那就是经过九十年代的炒地风潮,很多土地不是在政府手上了,不可控制的因素也增多了”,胡光宇告诉记者。

  而这部分“不受控制”的已售土地在严禁闲置土地的压力下,无疑对市场供应量也产生着深刻影响。 数据显示,2011年惠州市房屋新开工面积为1342.57万平米,相比去年同期增长1.5%。从近5年的情况来看,07-08年惠州市场新开工量集中于600万平米左右,09年最低,为516.64万平米,至10-11年新开工量则在此基础上翻一番,大亚湾装修尽管2011年调控又现趋紧,但新开工量仍为5年来最高。

  但另一方面,市场消化力却没有就此突飞猛进,仅惠阳和大亚湾一带的楼市存货量就大得惊人,截至2012年3月底,该区域存量数据极速逼近11420套,按区域之前10个月平均每月666套的销售速度来看,存量需要大概17个月才能被完全消化。

  与其息息相关,惠州市场的空置率也不容乐观。世联地产数据显示,2011年惠州市房屋空置面积为229.63万平米,增长0.9%,创下了近5年的新高。尽管2011年惠州市销售面积比去年同期有大幅度提升,但在市场供应量远大于销售量的情况下,惠州楼市仍需面临越来越大的消化压力。

  高空置和高存货早已是惠州市场的旧伤,被揭过一次又一次,但如今在房地产调控的压力下,现实似乎更残酷。

  “一直以来惠州楼市中,如惠州、惠东、大亚湾一带的客户主要来源都是深圳,但随着深圳地铁体系的快速扩张,其周边的大片土地得到释放,这样一来深圳和惠湾地区的价格‘剪刀差’必然减小。”胡光宇告诉记者,现在像深圳龙岗、宝安都有10000多的房子,7000多的房子都有,所以对于大部分深圳客,相较于买惠州的房子,他们其实更愿意在龙岗、宝安置业,毕竟那还属于深圳。

  无法忽视,虽然惠州拥有“深莞惠一体化”“滨海、休闲、旅游、配套、宜居”的满怀规划梦,但交通、商业配套的建设仍倍受诟病,特别是面向深圳而生的惠阳、大亚湾市场,当其唯一的价格优势快速缩水,片区前景着实让人难以乐观。

  “像淡水这种地方实在太急功近利,要想好好卖地就应该先做好区域配套”,某大型房企的高官便在微博中吐槽。

  “我对惠阳、大亚湾房地产的营销模式已经失望了”,胡光宇也十分无奈地感叹,现在该片区房地产市场已经进入‘拼成本’时代,没什么附加成分的营销价值了,全在成本上的比拼。

  实际上,被视为拉动惠州经济增长的房地产业该如何发展?不少业内人士认为,在楼市调控的持续严控之下,全国房价下行趋势相当明显,且在未来一段时间内,还会保持着相当的力度,不会退出,这也预示着地产投资的可能性将在2012年受到进一步的打压,因此仅靠从深圳“逃离”出来的投资客并不足以将惠州749.7万平米的供应大坑填满,而加快配套建设步伐,提高刚需置业率才是救市之道。[详细]


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