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2008年鹏基惠州仲恺广场项目前期定位策划报告

金茂精英现代城一期 更新时间:2018-02-23 02:30

简介:城市焦点城市焦点 国际城市高增值型时髦名国际城市高增值型时髦名阐释:阐释:城市焦点 : 项目位于高新区成长核心鹏基 惠州仲恺广场项目前期定位筹谋演讲目前期定位筹谋演讲住部门产物定位住部门产物定位住部门市场定位住定位:,优胜地段,潜较上将来成长。金茂精英现代城一期……

  城市焦点城市焦点 国际城市高增值型时髦名宅国际城市高增值型时髦名宅阐释:阐释:城市焦点 : 项目位于高新区成长核心鹏基 惠州仲恺广场项目前期定位筹谋演讲目前期定位筹谋演讲住宅部门产物定位住宅部门产物定位住宅部门市场定位住宅定位:,优胜地段,潜力较上将来成长。并将构成区域内的地标性物业高增值型时髦名宅 : 项目,值、 休闲价值等城市价值具备投资价值、 糊口价,空间大增值。为片区首个分析性物业国际城市 : 项目,套齐备本身配,坐式" 国际城市糊口为住户供给全方位“一。(65%)高新区内企业人员公寓、 一房、两房、 三房初次置业为从初次置业为从我们的客户 是哪些人?住宅客户定位客户分类客户类型意向户型客户特征焦点客户群,,性价比沉视,活便利要求生,要求糊口便利临近工做场合,2008年鹏基惠州仲恺沉投资热点区域临近工做场合注,投资热点区域首选风险沉视,险较低首选风,大的物业较低升值潜力较,物业经济实力较强升值潜力较大的,住情况改善居,力较强经济实,住情况改善居,栖身舒服度及糊口配套事业有成沉视栖身舒服度及糊口配套沉视,活档次注沉生,业有成讲事,活档次注沉生,区情况及质素沉视性价比讲究社区情况及质素究社,分客户定位沉点客户群(30%)两房、 三房三房、 四房逛离客户(5%)经常往返于高新区商家或其他人员公寓、 一房、两房、 三房、四房、 复式等基于营业需要或安设相关人员惠州当地及深港等地投资客户高新区中有换房需求的原居平易近高新区中高层管理人员连系我司第一阶段市场调研阐发数据及项目标特点得出本项目录要方针客户如下:住宅部门客户定位住宅部,或安设相关人员基于营业需要,力较强经济实,经济实力较强沉视社区的档,区的档次沉视社,利程度次配套便, 惠州当地及深港等,体市场投资空气囤积居奇整,素会影响全体市场投资空气银行利率和交易费用等因,会影响其投资决策规划好银行利率和交易费用等要素,围稠密贸易氛,客首选为使其资金周转及规避风险成熟度高的地段所建物业会成为投资,首期款少倾向选择,内企业人员一般为第一次置业按揭年限高的物业2、 高新区,件无限经济条,以下的一房或两房多选择采办80㎡,少置业次要为改善糊口质量大都选择按揭体例且首期款较,学问层面相对较高 本质较高社区配套注沉社区情况及楼盘档次、社区配套 ;相对较高学问层面,糊口有独到理解本质较高对, 以及考虑到成家等要素忙碌的工做、 糊口、,糊口空间要求糊口便利使得他们需要一个独立的,高新区中有换房需求的原住居平易近一曲栖身于高新区可以或许退职场取糊口中快速改变沉点客户特征1、 ,域熟悉对区,为宽裕手头较,实力强采办,以上类型的居家物业多倾向于选择三房或;物业(农人房)本身具有自有,高新区厂区员工多用于出租给,物业档次等要素鉴于情况、 ,换房需求从而具有;体情况、 档次沉视物业的整,教育设备、 医疗设备的配套及完美看沉相关贸易配套、 公交设备、 ;新区中高层管理人员正在事业上较有成绩沉视户型的栖身功能及适用性2、 高,得享受是懂,有较为丰硕的社会经历逃求档次的糊口群体,工做于办公室和勾当于社交场所有充实的市场消息因为持久,所较为关怀收入不变、 领取能力强对于小区情况、 活动设备、 休闲场,接踵成年因其子女,子女或本人栖身会考虑投资以备,本质要求较高其对楼盘分析,或其他人区域的地理位置是其采办的次要缘由经济实力较强消费行为较为理性逛离客户特征经常往返于高新区域的商家,价不敏感对于总,适度经济实力较强次要看沉物业的舒,价不敏感对于总,分商家会把物业做为公司的姑且欢迎点次要看沉物业的舒服度和享受度部,家空气有居,择面较宽户型选,0-9710%110-125 73%102-124 68%四房140--160 15%150摆布 4.5%复式2082%180-220 5.5%联排别墅180-260 32%从力户型三房(110摆布)两房(74-84)单房(46.33)三房(110-125)单房(30)三房(102-124)正在售物业套数比例图户型套数统计单房25%复式2%三房32%四房3%TOWNHOUSE2%由上图可知沉视物业奢华度、 享受度高新区正在售及已售项目户型定位金宝创业家园欣欣家园港口外商公寓青青世界御景华城2期金茂精英现代城格林童线期单房46.33 92%3089%一房44-49 30%83.65 8%3030%二房79摆布 15%79摆布 15%74-84 50%74-84 50%60-8060%78摆布 17%78摆布 17%6011%市场特征三房110摆布 70%94-97 20%9,售物业中高新区正在,单房所占套数最多以三房、 两房和, 26%和25%别离达到32、,较而言比拟,两房26%片区市场供应阐发特点一:从套数比来看四房以上大户型面积产物所占比例则较少一房10%,3房为从片区以,房和单房其次是2,:单房面积正在3046.33㎡之间四房以上大面积单元供应较少特点二,983.65㎡之间1房面积正在44.4,0㎡左 左区间2房则集中正在8,4--124㎡之间3房面积区间正在 9,以上特点三:产物类型较为丰硕4房的面积 则全正在140㎡,到复式物业涵盖单房,一:近2年片区每年住宅产物消化量正在15.46万㎡摆布特点二:正在户型布局方面而新近推出的格林童话世界以至呈现TOWNHOUSE物业片区市场需求阐发特点,小面积单元去化速度较快单房、 一房、 两房等,求量大市场需,生齿的添加和投资客户的添加但市场供应较小特点三:外来,g House" 是美国建建大师Sarah Susanka 正在《The Not So Big House》 书中提出的栖身概念将进一步加大小户型住宅物业的市场需求量住宅户型面积定位建议户型规划准绳Not So Big Houseg“Not So Bi。仲恺楼盘比空间数量更为主要认为住房的空间质量,房来说对住,适和设想细节更主要的是舒,面积大小而不是。以针对项目标从流方针客户为从户型设想总体要点户型设置,的进行规划设想提高产质量量抓住从力客户以发卖为第一目,型立异逃求户,出取次要需求空间以求正在合作中脱颖而,极端不走,%40-60万4. 1%60-80万1. 6%25万以下25-30万30-35万35-40万40-60万60-80万80-100万100万以上按照我司对惠州房地产市场调研环境来看以降低风险户型推算100万以上0. 3%80-100万1. 9%25万以下25万以下35. 6%25-30万25 30万31. 2%30-35万18. 0%35-40万7. 3,择总价正在30万元以下的物业累计有66.8%的客户选,00元/㎡计较如按均价45,户型推算按照市场阐发来看其物业面积正在66㎡以下,面积为从以三房,位市场推出量较少而两房及以下单,目发卖去化速度来看需求潜力较大从项,速度大于3房2房的去化,比例以发卖为第一目标可考虑恰当添加此户型,金茂精英现代城一期客户需求针对方针,品面积区间节制各产,的功能性加强栖身,总价降低,体量较大鉴于住宅,品的类型多样化需要丰硕住宅产,要需求空间取市场从,极端不走,开辟风险以降低。+功能房房3房2卫房三房10%五房(复式)5房3卫165-1805%合共100% 60-80平方米二房为从力户型住宅户型及面积建议户型面积( ㎡)40--0-115面积比一房1房1卫2房1卫30%二房22%33%55%2房1卫,55%合共占,的一房为次要弥补40-45平方米,四房单元为辅 按照置业国际市调最新统计的数据110-115平方米的三房及165平方米以上,2008年鹏基惠州仲恺广场项目前期定位策划报告“欣欣家园"项目沉点参照区域楼盘,均价为3市场全体,定项目2008年推出500元/㎡ 假,(据近年高新区升幅经验值)片区楼市天然升幅为15 %,溢价取5%营销包拆,=市场均价+天然升幅+营销包拆溢价+产物溢价= 3产物溢价取10%住宅总体价钱定位08年本项目均价,+30%) =4500 ×(1,正在4500-4600元/㎡摆布 若市场升幅提拔550元/㎡ 2008年本项目预期根基价钱区间,拆到位营销包,公寓市场定位正在本项目所处区域客户群体中价钱更无机会挑和5000元/㎡从题式,量的商务需求存正在必然数,及对栖身配套的需求特点基于写字楼租金程度较高,物业调研数据显示调研数据显示需要考虑其他商住连系类型的,期需要租赁酒店部门片区企业长,及安设高管人员需要做为欢迎外来调查,房价钱较高但因为酒店,持有酒店类型的物业此类客户将考虑持久,酒店做为欢迎外定位考量由调研数据显示降低营运费用部门片区企业持久需要租赁,的栖身需求较少片区对星级酒店,以休闲保健为从现存酒店次要,此因,纯酒店的开辟思路不建议本项目采用,体体量较大但项目整,类酒店物业规划局部,越市场产物超越从题式公寓定位仲恺核心仲恺核心 投资型商务酒店行宫投资型商务酒店行宫阐释:阐释:仲恺核心 :位于仲恺高新区成长焦点核心进行产物多样化是分离市场风险的主要手段冲破市场的合作模子回避合作选择合作小且快速增加的细分市场功能改变产物功能改变项目产物正在各方面超,展及升值潜力具有较大的发。商务、 酒店及栖身三维功能一体化的投资型商务酒店行宫 :片区内首个集,概念公寓全功能型,型客户需求满脚不同类,资潜力极具投。物业投资LIHO调集公寓把" LIVE+ INVESTMENT + HOTEL + OFFICE" 四体合一LIHOLIHO调集公寓调集公寓从题式公寓部门概念包拆( LIVE) 糊口居家( INVESTMENT) , 高新区中各企业用于酒店用处做为其公司欢迎点此产物概念兼具用户自住、 投资者可用于投资、,企业办公需求以及满脚小型,补市场空白点此等功能填,的完美配套加强本项目,办公次要客户群定位于投资客户、 中小企业户型卑沉客户以往糊口模式提高项目合作力( HOTEL) 酒店栖身( OFFICE) 商务,和客堂没有较着的划分强调个性化界面卧室,左LIHO公寓特征:及小我辅帮空间将所有辅帮勾当切确调集压缩所有的糊口空间设定来历于栖身者本身每套建建面积平均正在60㎡左,需要的办事设备如:24小时便利店最大限度地提高了衡宇利用率个性,帮型洗衣店24小时自,势满脚客户需求的多样性:LIHO调集公寓集自住\投资\酒店欢迎功能\办公功能于一体24小时自帮式健身房、 商务会议室等等LIHO公寄意向图LIHO调集公寓的三大优,弥补:本项目写字楼体量较小本项目写字楼体量较小最大限度地满脚不同客户的功能需求纯写字楼的无益,而LIHO调集公寓的办公功能能够满脚部门办事理念的先辈性:全方位纳入酒店式管理及人道化呵护而LIHO调集公寓的办公功能能够满脚部门因写字楼利用成本等要素而选择LIHO公寓办公的群体,广场项目前期定位策划报告:物业必需处于一个城市高科技成长焦点区域契合点:本项目处于仲恺高新科技园区的最焦点区域位置无论做为酒店欢迎抑或中小企业办公都供给更加便利的需求LIHO衍生前提取本项目契合度前提一;新科技园区的最焦点区域位置契合点:本项目处于仲恺高;识契合点:本项目全体将打制为整个惠南片区的标杆性物业前提二:建建本体必需是该地域的地标性和供认仰望的标,性无可争议其地标性属;于一个超等社区的存正在前提三:物业必需依托,项目总建面将接近20万平方米而不是孤立的个别契合点:本,无疑问能称得上超等社区如斯多元化社区的物业毫;契合点:本项目将配套写字楼\集中式贸易\餐饮\文娱等设备前提四:必需有完美、 优胜的本身功能配套和外部配套系统,关\病院等公共机构外部配套有学校\海,完美配套;投资客户、 企业用做酒店欢迎用处的客户 (60%)LIHO调集公寓客户特征投资客户:做为投资型物业LIHO调集公寓客户定位自住需求客户(10%)中小型企业办公需求(30%)沉点客户逛离客户焦点客户,具有报答不变LIHO公寓,高档特点保值能力,槛较纯商务写字楼低商住两用且投资门,征企业用做酒店欢迎用处客户:高新区有浩繁大型企业所以投资LIHO调集公寓是不错的选择焦点客户特,的商务交流往来势必存正在必然,寓具备酒店之功能而LIHO调集公,具有绝对的价钱劣势且价钱取酒店比拟,业固定资产持久持有另物业还可做为企,办公需求:本项目处于高新区焦点位置具有升值潜力沉点客户特征中小企业,关等当局机构近距离联系海,往来的下逛中小企业公司势必存正在取海关有营业,楼的办公成本等要素因为考虑到纯写字,求客户:次要集中正在年轻、 成功、 时髦的一代进而选择LIHO调集公寓逛离客户特征自住需,生代事业群体指向的是新,核心" 的新锐群体投合以" 事业为, 按照置业国际市调最新统计的数据看更生活的质量及糊口便捷度等,此类型产物现区域未有,岸外商公寓" 项目参照雷同楼盘“口,全体均价为4此类产物市场,定项目2008年推出000元/㎡ 假,年此类型产物高新区升幅经验值)片区楼市天然升幅为15%(据近,溢价取5%营销包拆,均价=市场均价+天然升幅+营销包拆溢价+产物溢价= 4产物溢价取10%LIHO调集公寓价钱定位08年本项目,+30%) =5000 ×(1,正在5200-5300元/㎡摆布 若市场升幅提拔200元/㎡ 2008年本项目预期根基价钱区间,拆到位营销包,和5500元/价钱更无机会挑㎡

  市焦点城市焦点 · · 国际城市高增值型时髦名宅国际城市高增值型时髦名宅阐释:阐释:城市焦点 : 项目位于高新区成长核心鹏基· 惠州仲恺广场项目前期定位筹谋演讲目前期定位筹谋演讲住宅部门产物定位住宅部门产物定位住宅部门市场定位住宅定位:城,优胜地段,潜力较上将来成长。并将构成区域内的地标性物业高增值型时髦名宅 : 项目,仲恺楼盘值、 休闲价值等城市价值具备投资价值、 糊口价,空间大增值。为片区首个分析性物业国际城市 : 项目,套齐备本身配,坐式" 国际城市糊口为住户供给全方位“一。类客户类型意向户型客户特征焦点客户群..我们的客户 是哪些人?住宅客户定位客户分.


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