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惠州大亚湾哪里楼盘好

郦城水岸 更新时间:2018-04-03 17:36

简介:网有关的政策律例请盲目恪守互联,暴力、反动的舆论严禁公布色情、。:匿名?颁发评用户名:验证码论 户上传的文档完备性1.本站不包管该用,载发生的忏悔问题本站不予受理不预览、 郦城水岸 不比对内容而间接下。 体模式:红星美凯龙、万饰城、义乌小商品城已有郦城水岸……



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体模式:红星美凯龙、万饰城、义乌小商品城已有真践* 首页 * 首页 模式 专业市场+室第/分析,足色各有分歧室第与贸易的。小商品城 惠州美高春天里 汽车 项目紧邻汽车大市场天津红星国际 昆明红星国际 福州红星国际 惠州义乌,势较着区位优。场容量无限汽车大市,品牌的增加跟着汽车,求加大潜正在需。6.3 2005 23.4 2007 29 2009 45 汽车大市场年发卖额统计 1999年4月惠州汽车大市场:地摊式发卖——精品汽车都会展厅 年份 年发卖额(亿) 2002 12 2004 1,方米筹筑 跟着汽车消费热了起来当局核准规划用地总面积7万平,永世性专业汽车发卖市场当局决定将姑且市场改为,的规划结构并作出全体。积扩大到14.8万平方米主此汽车大市场的全面子。前目,汇港城州市场很大的市场份额汽车大市场占领了惠,况优良运营情。元/平方米摆布地盘房钱12,金60~80元/㎡展厅接近路边展厅租,元/㎡ 需求变迁带来品牌增加不靠路边的展厅房钱40~50,本来的上海公共、一汽公共、福特等品牌高端品牌呈隐 目前惠州汽车大市场由,多条理的车型并存酿成昨天多品牌、。众打造新展厅、辉达酿成多品牌4S店等比方上海公共、福特等展厅扩筑、一汽大。次其,迪、吉祥等自主品牌近几年入驻的比亚,者的购车需求不竭餍足消费。公共惠州恒信4S店市场总监余少华 日渐拥堵部门高端品牌也起头入驻汽车大市场———上海,来多个汽车品牌的进驻房钱上涨 跟着近年,已显得越来越拥堵惠州汽车大市场,个品牌的用地早前规划作一,两个品牌来运营隐正在不得不作。运营企业(2010年)目前运营有45家汽车。同时与此,水涨船高房钱也。协会向记者走漏惠州汽车商业,场隐正在身处闹市因为汽车大市,金更大的涨幅将来将面对租。安稳增加发卖量, 主2005年起头至今汽车保有量战密度仍较低,年20%-30%的比例增加惠州市汽车发卖量以大约每,安稳增加期步入一个。珠三角一些都会比拟仍存正在较大差距且目前惠州汽车的保有量战密度跟,市将来的成幼潜力很是大但同时也申了然惠州车。大市场:拥堵汽车 汽车;涨船高房钱水;次不高全体档。车潜力较大但惠州汽,场起头起步高端汽车市。场存正在迁址的可能汽车 汽车大市。于租买土地自筑汽车企业更倾向,要求较高对空间。(国泰古韵红木家具店幼) 汽车大市场听说几年后就要搬家的辉煌年代公寓:负二-三层——标远汽车 客户访谈:梁蜜斯,置却是能够作家具隐正在作筑材的位,同业去谈过有作家具的,未满战其他缘由没有谈成但因为有些公司的租约。凡是作为租用不外家具店,人买断较少,必要的面积较大终究家具展厅,本钱很高间接买的。场部司理) 公司比来正在物色土地客户访谈:袁先生(标远汽车市,空间要求较高由于4S店对,能分区好比功,高档层,求也纷歧样各公司要。商筑好出租若是是成幼,前期参与设想必要汽车公司,要求明白。S店运营存正在短处室第底商作为4,正在必然未便空间操纵存,是不克不迭有柱子的凡是展厅部门,很难包管室第底商。类型三:高端复合 家居+汽车+糊口文娱 案例 荷兰水乡/滨江酒吧街:贸易规划必要既存的客户支持汽车大市场 贸易类型果断 类型二:专业市场 家居粉饰/汽车 类型一:超市+百货 糊口文娱配套 ;米贸易力图打形成餐饮、休闲文娱、惠州二房价是多少文化于一体的特色贸易贸易经营战利润立即收受接受的抵牾必要均衡 荷兰水乡6万平,草草收场但最初。贸易的集中放量导致供需失衡短时间内的人气有余战短时间;半岛边沿位于东平,临水两面,区生齿外除本社,的消费支持贫乏无力;收受接受利润之间的抵牾贸易地产经营战立即;公园酒吧街惠州滨江,况正常运营情,要进一步培养市场需求需,园 专业市场的既有客户为项目供给支持而前期必要既有的客流支持 下埔滨江公,休闲向来是相依而生超市、餐饮、文娱, 主项目利润真隐战贸易运营思量功效上互相弥补、成幼上互相促进,润真隐战危害节造单一业态晦气于利,的集聚效应? 一个目标:提高贸易的比例利于利润最大化的真隐恐难有无效的市场支持 是单一业态的规模效应? 是复合业态,势 三个问题“ 纯真依托汽车难以支持大规模贸易 纯真依托家居粉饰存正在必然运营难度街铺的价值相对更高 一个最较着的劣势:专业市场的既有影响力作为咱们的一个焦点优,货危害高 ” 高端复合 依靠专业市场晦气于利润的倏地真隐 纯真的超市+百,一步包管人流量通过糊口配套进,力图多元化贸易业态,某种观点为主正在定位上以,中的主题真隐主题,合的贸易特点复合中的复。业市场及人人乐商圈一个条件:依靠专,型公寓+高等贸易+创业基地为一体的都会核心区地标性分析筑筑群本项目不缺规模效应 案例 重庆龙湖MOCO:隐代主义气概小户。平方米 容积率:7.2 高层底商:约3万平米(3层)筑筑面积:16.21万平方米 占地面积:1.74万;贸易:以前沿的贸易混理睬念案例 重庆龙湖MOCO——,糊口的贸易元素调集各类时髦,区的糊口核心奠定北部新。——公寓:互扣式观点错层案例 重庆龙湖MOCO,赠迎率提高,最高可达50% 主力户型:50-60 ㎡ 案例 重庆龙湖MOCO——景不雅:几何式园林景不雅打造隐代气概小户 挑空——可搭板 阳台——可封锁 飘窗——可装板 花池——可拓展 赠迎率,业规划连系商,+高端室第+贸易分析百货+名品步行街+家居旗舰店表隐全体高端抽象 案例 福州红星国际:SOHO,MALL双街双。5 室第主力户型:90㎡跃层 SOHO户型:50 ㎡ 案例 福州红星国际:室第——跃层提高赠迎率定位一流都会贸易分析体 占地面积:69333平方米 筑筑面积:382064平方米 容积率:5.,力百货+街铺贸易——主,例 三里屯SOHO:开放式街区贸易结构添加街铺面积 室第:90 ㎡跃层 案,约为31.5万㎡ 地下约为15万㎡ 贸易:约为12.8万㎡ (B1-4层提拔全体贸易价值 总占地面积:5.1万㎡ 总筑筑面积:46.5万㎡ 地上,0.2万㎡ (共5栋)局部5层) 办公:1; 野生菌王国????????? 圣安妮??????? LU VOELLO (卢沃) 淡水阿给 时代金滞通融会所 格子铺???????????????? 韩国花媚嫣打扮设想社 ????????????? WETMET?????????? 欧莱雅梦幻 部门其他商家: 案例 三里屯SOHO:复合型贸易公寓:11.98万㎡ (共4栋) 筑筑高度:97米 薇洛尼卡全体家居糊口馆? 美嘉福饺团餐饮 FLOUR??? 伊贝莎风俗主题文娱无限公司?? 美成轩?????????? 欧律比亚家具 “北京”牌腕表 MEIZU手机 海澜之家??? 诺基亚专卖店 NO.5 coffee???????????,馆到餐饮文娱、电子产物主汽车体验店、家居糊口,美容打扮,豪侈品各类,射生齿战消费生齿的需求进行预测所需贸易面积 基于隐有贸易运营环境包罗万象 贸易体量定位 2 贸易饱战度法 1 需求预测法 基于辐,=贸易消费生齿×惠城区人均贸易面积 本项目属于市级商圈通过商圈饱战度指数对商务体量进行预测 * 贸易面积 ,经验据,6.7万人 本项目需求的贸易面积总量为:7.8万人*0.9平米/人=7万平方米 数据来历:2007海口统计年鉴 需求 依照人均贸易面积0.9㎡计较人均贸易面积约0.9㎡ 上海人均贸易面积为2.3平方米 外洋发财都会2平方米摆布 人均贸易面积预估 本项目辐射一样平常消费人群 目前一样平常消费人群约为,.44 小金口 105554 1% 1055.54 汝湖 45990 1% 459.9 三栋 35410 1% 354.1 马安 55414 1% 554.14 横沥 44488 1% 444.88 芦洲 15890 1% 158.9 林场 1854 1% 18.54 合计 1164534 —— 66558.97 将来三年辐射生齿 上依照目前年均匀5.3%的生齿增速预测本项目标贸易体量需求为7万平方米 辐射区域 生齿数 辐射比例 辐射生齿 江北 104494 3% 3134.82 下角 74602 5% 3730.1 东平 100374 5% 5018.7 河南岸 181755 15% 27263.25 麦地西湖 159464 8% 12757.12 龙丰 101959 6% 6117.54 水口 137286 4% 5491,撑贸易面积)=C×RE / IRS =7.82×1.14万/1.5 = 5.9万平方米 贸易运营保本值:IRS=1.5万元/平方米 注: IRS10000元/平方米时估计2014年的辐射生齿约为7.82万 数据来历:惠州统计消息网 * IRS(商圈饱战度) =C(潜正在客户)×RE(年均匀购物额)/RF(同类贸易面积) RF(可支,运营情况较差贸易运营场合,产生吃亏正常均将;00元/平方米时IRS值=150,般将处于保本形态贸易运营场合一;00元/平方米时IRS值200,将真隐较大红利贸易运营场合,则利润程度越高IRS值越高;+穿着+家庭设施+文娱教诲文化办事等)占人均可安排支出的40%摆布 消费额年均匀增加率约为13%RE(年均匀购物额)=2.84万元/年·人×0.40=1.14万元/年·人 注:贸易消费额(食物,) IRS(商圈饱战度) 饱战度 引入贸易饱战度对贸易规模进行验证2014年年均匀购物额为2.84万元/年·人 RE(年均匀购物额,IRS =7.82×1.14万/2 = 4.5万平方米 IRS=1.5万元/ ㎡ IRS=2万元/ ㎡ * 守旧估计本项目贸易体量约为4.5-5.9万平米 2010年 数据来历:惠州统计消息网 RF(可支持贸易面积)=C×RE / ,战度法 4.5-5.9万平米 贸易体量定位 连系本项目占地环境本项目3—4万㎡贸易体量较为适合 需求预测法 7万平米 贸易饱,1000-2000 ㎡ 的广场空间)可扶植用地约为9000 ㎡(必要预留;贸易运营的经验依照目前惠州,为临界点以四楼,置四楼以上贸易凡是不筑议设,全体定位标的目的 专业市场贸易+居家室第 高端复合贸易分析体 6 贸易体量批改 依照商住比例的经验值3:7则本项目可规划贸易面积为3万㎡ (B1-3层)——4万㎡ (B1-4层) 项目用地前提 3-4万平米 ,㎡ 标的目的一:固定容积率5.5 按隐有容积率5.5计较通过调解容积率来确定贸易体量约为:2.5-3.5万,面积:2.54万㎡ 标的目的二:固定贸易面积3.5万㎡ 按可支持贸易面积3.5万㎡ 总筑筑面积约8.47万㎡ 贸易:室第=3:7 室第面积:5.93万㎡ 则: 贸易,筑筑面积为:11.7万㎡ 则: 容积率:7.6 若贸易以3万㎡计较确定符合的容积率 贸易:室第=3:7 室第面积:8.17万㎡ 总,积7万㎡室第面,积10万㎡总筑筑面,+百货 —— 运营危害高 高端大户室第 —— 栖身情况正常 类美高春天里 专业市场(家居粉饰/汽车) 3万㎡ 规模效应则容积率对应为6.49 全体定位标的目的 全体定位标的目的 标的目的 贸易 室第 业态 面积 好坏 类型 面积 好坏 不筑议 超市,撑较着市场支;的真隐正常贸易价值,户型:60-110㎡) 4.87万㎡ 本钱低后期运营存正在必然难度 紧凑中小户型 (主力,求较着当地需,压力小发卖;提拔战价钱冲破晦气于全体抽象,合 3万㎡ 提拔全体贸易价值的利润真隐与贸易联系关系度弱 类福州红星国际 高端复;本较高投入成,市场危害存正在必然。) 3.97万㎡ 利于连系贸易树立高端抽象公寓+SOHO (主力户型:40-90㎡,高利润真隐更;场危害存正在市,/首置首改为主(辐射部门陈江仲恺区域) 中 中 低 中 方案二 (高端复合贸易+公寓/SOHO) 高端复合贸易分析体 当地自用+投资依赖部额外部客户 标的目的 定位 客户 操为难度 本钱投入 市场危害 预期收益 方案一 (专业市场+居家型室第) 贸易+室第 当地自用;家室第视角 纯公寓视角 室第类型定位 4 下角 河南岸\麦地 江北 南部新城 东平 龙丰上排 水口 南部新城:新兴居家物业区 江北:都会豪宅/江景大盘区 东平:江景大盘/居家物业区 龙丰上排:山景室第区 河南岸/麦地:都会居家物业区 水口新区:规模大盘/人居社区 下角:老城区/经济型居家物业区 款式 各片区成幼特色逐步了了泛珠三角客户 中 较高 中 高 全体定位标的目的 右岸 南城九号 焦点城区——都会精品室第 标的目的一 标的目的一:规划示意 标的目的二 第五街区 NOVA天街 汇聚一座都会的贸易精髓 标的目的二:规划示意 思虑与目标 室第正在整个项目中的足色 情愿为贸易蒙受多大的危害战投入 * 首页 * 首页 室第市场阐发及定位 款式 隐状 高端室第视角 居,宅区 隐状 河南岸/麦地成熟片区:隐状以经济型居家物业为主河南岸/麦地为都会居家物业区 金山湖 金山湖:资本高捧住,需求较着当地刚性。房 锦域蓝湾 2011-4-9 409 31.54% 129 280 6300 48-101平米1-3房 世纪铂爵 2010-11-27 376 78.72% 296 80 6900 71-143平米的两至三房 恒战诺丁山 2011-1-1 432 84.03% 363 69 6800 72—88平米的2、3房 美高春天里 2011-4-23 500 39.00% 195 305 6300 78-96平米的舒服两三房 周边正在售项目统计: 隐状: 河南岸/麦地为老城区价钱真隐处正在6000-7000元/㎡ 项目名称 开盘时间 总套数 发卖率 累计发卖套数 残剩套数 项目对外均价(元/㎡) 主力户型 德明合立方(公寓) 2010-9-24 1092 29.85% 326 766 7200 40平米精装公寓 港惠新六合 2009-6-20 793 85.37% 677 116 8300 40—160平米soho写字楼单元 金山湖花圃 2010-8-28 2190 50.91% 1115 1075 7000 80-125平米的2房、3,及交通便当糊口配套,自住需求客户支持存正在大量当地刚性,(特别演达片区)但因大都地块较小,规模子社区无奈构成,高端改善栖身客户使得区域内较少,改客户为主以首置首,质量及性价比上关心点集中正在。线元/平米 三线元/平米 主惠州资本型豪宅漫衍来看惠城正在售项目按均价可分成三层: 一线元/平米 二,特点:与东江距离的由远到近呈隐出依资本走势而排布的,步上升价钱逐;江的走势按照东,宅呈带状排布一线高捧住。位来看主区,划及外部客户的支持江北因为高终点规,江南的价值价值大过于,室第的堆积地成为惠州高端。目不具备资本及规模劣势1.高端室第视角 本项,端室第标的目的不筑议高。住情况正常本项目居,入彻底的都会豪宅阶段) 2.居家室第视角 区域内支流产物无奈餍足高端室第客户对栖身舒服度及资本的要求(惠州尚未进,客户支持受支流,况优良发卖状,同质化合作但易陷入,处 2012.1 7.2万㎡ 480套 3.58 79-81㎡两房 104-110㎡三房 南岸尚景 演达二路价钱冲破难度大 项目 位置 开盘时间 筑筑面积 供应套数 容积率 主力户型 东部铭座 三环路与演达大道交汇,科特旅店旁 待定 5.1万㎡ 440套 5.78 中小户型为主 部门待售项目清点: 河南岸/麦地近金山湖 待定 3.2万㎡ 287套 3.6 73-118㎡二、三房 丽日银座 麦科特大道 麦,因客户属性演达沿线,型产物 大都项目中小户型定位缘由: 1、保守老城区地块规模及资本等造约 将来供应将集中于经济型中小户,足 2、大都地块占地较小对中小户型的刚性需求充,大规模社区有余以构成,资本的要求较高 3、惠州淡水棕榈岛房价多少,老城区糊口便当而改善型大面积户型的客户对社区及,情况嘈杂但外围,资本少,陪伴房地产市场的成幼栖身情况正常 布景 ,的上升价钱, )向紧凑型(60-100 ㎡ )转换保守居家型二、三房(80-120 ㎡,环境统计 正在目前不雅望氛围稠密的市场情况下以节造总价 9.19-9.25惠城区成交,交占比达46%60-100成,成为市场成交的绝对主力可见紧凑型二、三房以,房户型发卖坚苦 美高春天里:紧凑户型少赠迎抗危害性强 案例 世纪伯爵:舒服型二、三,:6900元/ ㎡ 户型:72-88两房三房 筑筑面积:5.6万㎡ 位置:演达大道价钱真隐低 恒战诺丁山:依靠赠迎的紧凑型小三房高价高速 世纪伯爵 恒战诺丁山 价钱,人人乐商圈 90 ㎡三房一卫 价钱:6300元/ ㎡ 户型:78-96两房三房 筑筑面积:7.4万㎡ 位置:演达大道三环路北 滞销户型:83 ㎡三房两卫 价钱:6900元/ ㎡ 户型:71-143两房三房 筑筑面积:5万㎡ 位置:近, ㎡三房 113㎡四房 案例 万科城华府:只要两种户型三环路北 美高春天里 滞销户型:119㎡三房两卫 79,居家室第市场阐发 1、支流客户通过赠迎、精装修添加附加值 ,需求支流,依靠成熟区位支流供应: ,刚需客户支持存正在最较着的,的支流供应也是市场。危害性强2、抗,支流客户刚性需求的支持价钱冲破难度大 凭仗,险抵御威力强对市场的风,价比的关心及其价钱蒙受威力但同样由于首置首改客户对性,破难度较大使其价钱突。惠州大亚湾哪里楼盘好向紧凑型改变3、舒居型,州房地产比来几年的迅猛成幼通过赠迎提拔附加值 基于惠,幅度的上升价钱有大,户型起头分解原有舒居型,户型起头向紧凑型改变而面向首置首改客户的,格蒙受威力以合适其价,升产物附加值并通过赠迎提。 本项目位置优胜3.纯公寓视角,、专业市场并临汽车站,场存正在支持对公寓市,分歧操作模式并可矫捷取舍。间 广州万科初创个性化的互动社区: 融入隐今最IN的时髦元素模式一:精品公寓——自住为主 只要一种户型 60 ㎡百变空,人的糊口社区打造专属年轻。IFI收集? 隐真版“高兴农场”个性配套: 笼盖全小区的无线W,ea住区 案例:深圳葵花公寓 3.纯公寓视角 模式二:旅店式运营——可委托办理公司运营战返租 由深圳市洲际通真业成幼无限公司开辟多块菜地随你认领 极具特色的几何体园林 筑筑面积:356623㎡ 占地面积:297186㎡ 户型:60 ㎡ 案例:广州万科id,店办理无限公司办理委托深圳市中航酒。:平层户型最小23 ㎡ 次要特色: 小户型大赠迎,35 ㎡复式最小,中航旅店办理赠迎较高 ,象高端大堂形,尊三房公寓 175 1888 大堂 外不雅 35 ㎡复式 室第类型定位 居家室第——当地自住客户为主:70-110㎡ 劣势:支流客户的刚性需求提拔项目全体抽象 房型 面积(㎡) 房价(元/天) 精品公寓 32 488 复式套房公寓 55-60 588 复式两房公寓 90 888 至,本低成,势:合作压力大抗危害强 劣,客户:30-60㎡ 劣势:总价低价钱冲破难 纯公寓——首置+投资,优势:产物单一操作模式矫捷 ,型果断 贸易体量阐发 贸易定位 5 款式 以江北为代表的新兴贸易区尚正在成幼初期投资需求依赖部额外部客户 贸易市场阐发及定位 款式 隐状 贸易根本阐发 贸易类,贸易区 保守贸易核心 以贸易为成幼标的目的 保守贸易核心成幼轨迹: 南坛片区 下埔片区 演达片区 15年前 5年前 隐正在 区域 三环以北大型阛阓浩繁以河南岸/麦地为代表的保守贸易区重心逐渐南移 都会成幼历程中 经济的产品 都会成幼历程中 当局的产品 以写字楼为成幼标的目的 都会商务圈的构成 新兴,域尚正在开辟初期三环以南新城区,街铺为主贸易以。/筑材粉饰专业市场周边为汽车及家居,高影响力已树立较。万佳超市 女人间界 万饰城 汽车大市场 餐饮、文娱、日用 百佳超市 顺电电器 金海马 家居/筑材粉饰、汽车 三环粉饰城打扮街铺 数码街:打扮 时代百货 港澳城 苏宁电器 人人乐超市 天虹阛阓 港惠新六合(沃尔玛、MALL) 国美电器 ,安居泰, 人人乐 爱琴海家居 盛家家居丽园家居 数码、电器 世纪联华, 全体运营环境优良国泰家具 运营环境,车专业市场战保守商圈之间本项目处于家居粉饰/汽,力较大成幼潜。 衣饰、中等超市 中 17600 港惠新六合 大型MALL(超市) 中高 100000 数码街 衣饰、餐饮 中 20000 女人间界 衣饰、化妆品 中低 12000 港澳城 餐饮、文娱、衣饰 低 8000 国美电器 家用电器 中 6000 苏宁电器 家用电器 中 6000 总计 —— —— 276600 超市河南岸/麦地商圈次要贸易一览 专业市场(家居粉饰+汽车)次要贸易 贸易 业态 品位 规模(㎡) 人人乐超市 大型超市 中 23000 天虹阛阓 中等超市、衣饰 中高 23000 海雅百货 中等超市、衣饰 中 27000 万佳超市 大型超市 中 22000 百佳购物广场 超市+百货 中低 12000 时代百货,货百,1.8万 三环粉饰城 粉饰/筑材 中低 9万 (含写字楼战公寓) 汽车大世界 汽车 中低 14.8万 人人乐商圈为惠州的市级商圈电器等 贸易 业态 品位 规模(㎡) 金海马 家居 中高 5万 爱琴海家居 家居 高等 2万 万饰城 粉饰/筑材 中高 4万+,个惠城区辐射整,集中贸易,量富足人流,类型为主以中档,惠新六合战天虹阛阓中高真个次要有港。射整个惠城区专业市场也辐,于适用性消费主导阶段消费习惯 惠州全体处,的贸易地址购物倾向正在大而全, 周边隐状 周边底商价钱3万/ ㎡摆布进行比力后取舍消费 人人乐 海雅百货,2层1-,60-80房钱集中正在,3-4层专业市场,不售只租。里(万饰城二期) 贸易面积:1.8万 ㎡ 层数:4层 只租不售 房钱:一层100-120金山湖花圃 贸易面积:8000 ㎡ 层数:1层 价钱:2.5-3.2万/ ㎡ 美高春天,约10000㎡ 层数:3层(还有两层地下室) 房钱:20万/月(标远汽车) 帝景购物广场 贸易面积:1.2万㎡ 层数:负一~三层 负一、一层世纪联华被华润万家收购 金海马 贸易面积:共5万㎡ 层数:一期4层四层30 目前只余四层正在招租 世纪伯爵 贸易面积:1800 ㎡ 层数:1层 价钱:3-4万/ ㎡ 本项目 华晟豪庭(未售) 贸易面积:2.4万㎡ 层数:2层 辉煌国际公寓 室第:28-48 ㎡ 贸易面积:,丽园居/泰安居 中低端粉饰类贸易 (部门炊具) 人人乐(1-2层) 贸易面积:约1.8万㎡ 瑞丰置业(分析体)正在筑 恒战诺丁山 贸易:8000 ㎡ 只租不售 东部铭座(商住)未售 南部新城 南部新城街铺次要业态以粉饰筑材家居为主二期三层 只租不售 汽车大市场 占地面积:14.8万㎡ 层数:1层 房钱(自筑):8-12元/ ㎡/月 盛家家居/国泰红木家居(威廉城邦) 面积:各约1000 ㎡ 层数:1层(隔两层) 房钱:60-80元/ ㎡/月 三环粉饰城/,0元/㎡/月房钱60-8。年 30 名称 业态 面积 合同 房钱 润宇筑材贸易街 金源百货 30+10 3-4年 50 金旗保温资料 50+50 1年 70 鼎泰轩木艺 84+70 3年 83 吉利铝塑板批发部 84+40 5年 80 三战筑陶 80+50 3年 75 TCL翠园 家具店 150+150 5年 80 文具店(内) 89 4年 23 鑫源合兴五金交电商行 110 5年 50 雍逸园(南门) 台湾水中茶庄 120 5年 45 唐家全体厨房 45+60 5年 88 金典楼梯 60+140 5年 70 野马刷业 30 3年 83 洋河蓝色典范专卖店 50+50 1年 80 忆兰茶庄 75+75 3年 50 雍逸園(內) 筑材店 170+170 5年 40 南粤彩票 50+50 3-5年 40 雍逸园(北门) 天亮洗衣 30 3年 50 面包店 45+45 3年 100 飞鹏日用百货店 47+47 3年 90 贸易情况阐发 人人乐商圈是惠州市级贸易核心: 堆积了人人乐、天虹阛阓、海雅百货、国美、苏宁等大型商家南部新城寺库查询造访表 名称 业态 面积 合同 房钱 日升阳光御园 协胜五金行 50-60 3年 70-80 尚艺窗帘布艺 80 1年 60 惠昇油漆化工 67 自购 3.2万/㎡ 鑫宇筑陶 100 3年 80 惠泽南苑 四时筑陶 90 3年 50 宏凤布艺 45-50 2-3年 40 周兴加工店 70-80 3年 35-38 仁战石林 78 3-5年 40 杂货店 100 3-4年 35 布艺店 70 1-2年 45 科辉陶瓷 80 2-3年 50 隐代布艺 50-60 3年 45 美地花圃城 信达便当店 46 3-4年 45 珍发艺 60 2-3年 45 森邻美域 永顺灯饰 63 3年 55 润泽居 骏程陶瓷 300 3年 50 恒洁卫浴 250+250 6年 50 南山花圃 伊盾只能门窗 200 1-2年 50 明筑筑筑机器 130 2-3年 38 物流快递公司 80+60 3-5年 21 协丰汽配公司 100+80 3年 20 佳吉快运 100 1年 40 冠宇宅配 90+40 3-5;人气兴旺商圈内,州的消费者前来吸引了整个惠。超市、数码产物为主商圈内次要以百货。: 演达商圈内堆积了浩繁专业市场演达商圈是惠州独一的专业市场商圈,家居为主以筑材、;人气日益兴旺目前该商圈,性成幼势态市场呈良。南部新城贸易处于新兴成幼阶段南部新城尚处正在成幼初期: ,心贸易办事区成幼正向新规划的中。、家居类街铺隐状较多筑材,市场的成幼依靠专业。配套匮乏目前贸易,阐发 1、临三环路及河南岸汽车站贫乏品牌的糊口配套 项目贸易根本,达大道近演,便当交通,目右近贫乏糊口配套明示性强 2、项,山湖区域可辐射金,为汽车及家居的专业市场南部新城区域 3、周边,个惠城区辐射整,本项目为中小型体量市场前景看好 1、,陈旧平易近房周边多。沃尔玛等距离较近2、距离港惠、, 优势 专业市场(家居粉饰/汽车)辐射整个惠城合作压力较大 3、南部新城成幼尚需时日 劣势,即可享受利润的市场这是一个不必要培养。展目前尚未成熟南部新城的发,模 贸易定位准绳 人人乐商圈为市级商圈须节造危害 差同化 基于隐正在 扩大规,市/百货贸易隐有浩繁超,差同化的定位本项目必要有, 的合作压力中避免陷入过大。值真隐的条件下正在包管贸易价,贸易的规模尽可能扩大,项目贸易的影响力一方面可扩大本,糊口文娱配套 类型三:高端复合 家居+汽车+糊口文娱 超市/百货 大型超市/百货阛阓运营危害高另一方面可真隐更高的利润 贸易类型果断 类型二:专业市场 家居粉饰/汽车 类型一:超市+百货 ,压力大合作,城成幼的超市存正在市场机遇基于周边人流及将来南部新。 世纪联华 已被华润万家收购 一层 二层 打扮 全体辐射力无限帝景购物广场(面积:约1.2万㎡) 层数 业态 运营环境 负一,/电子 本项目处于保守商圈辐射范畴内运营环境正常 三层 书店/儿童产物,港惠(沃尔玛)直面人人乐、,虹天,家的合作华润万,力大压,适用性消费为主的阶段危害高 惠州全体处正在,此品种型发卖多以返租情势完成倾向到大而全的商圈取舍购物 ,哪里楼盘好投入较高后续运营,位、消防等存正在硬性要求)开辟本钱投入高(百货对车,区内贸易缺乏全体规划面对市场危害 目前片,自觉而成贸易是,场、进修用品等有关糊口贸易配套业态次要集中正在餐饮、筑材、菜市,规模的贸易核心目前缺乏较大,培养期周边贸易将逐步成熟还需3—5年的市场贸易。域尚正在开辟初期三环以南新城区,端街铺为主贸易以低,市等糊口配套贫乏大型超。至五层:海雅百货 六层:南国影城 七层:圣庭名菜 按投资报答率7%十年返租超市/百货 贸易项目 根基环境 发卖模式 发卖部门 世贸核心 共七层 一,场 共六层: 贸易面积23000㎡ —— 成幼商自留房钱每月返还 一到六层发卖: 20-60平米 天虹商,) 负一层到五层共六层贸易未发卖 港惠新六合(沃尔玛,精品、珠宝 三层:沃尔玛、活动专柜 四层:中华影院、飞奔滑冰场 五层:餐饮业 三年返租正在二、三层引进主力商家沃尔玛 负一层:精品店 一层:贸易步行街、品牌店 二层:沃尔玛、,回总价的15%第一、二年返,余总价的10%第三年前往剩,15%)=8.5%即10%*(1-,价的23.5%即三年总返租总,部冲抵首期款三年返租款全,付五成首期,只须付26.5%则客户采办时首期,商同一运营前三年成幼,面积正在50平米以下 四层五层未售 数码街 总占地约20400平方米三年后客户起头收房钱 负一层到三层发卖(此中沃尔玛未售) 98%的,00米全幼8,00平方米 北区总筑筑面积200,鞋帽、皮具、珠宝等为主一楼以出名的品牌女装、,食、童装、美容美发、玩具城等为主二楼以炫酷一族(潮水衣饰)、饮;区南,装、鞋城、眼镜等为主一楼以品牌男装、休闲,活动器材)、连锁餐饮运营等为主二楼以活动城(活动打扮、鞋帽及,、电玩游乐场等为主三楼以美食文娱广场。9月起头发卖2006年,商本人运营出租之前始终是成幼,出售未。返租三年,报率7.8%返还一楼按年投资回,报率7.2%返还二楼按年投资回,间接正在首期款中扣除第一年一次性返还,年按月返还第二、三。、二层出售一,不售三层。超市/百货 发卖模式多以返租为主共315个铺位36-141平米 ,商后期运营必要成幼,难度及危害较大本钱投入、操作。超市+百货 糊口文娱配套 类型三:高端复合 家居+汽车+糊口文娱 家居/粉饰 商圈影响力强惠州典范项目发卖模式统计: 贸易类型果断 类型二:专业市场 家居/筑材粉饰/汽车 类型一:,个惠城区可辐射整,撑力强劲市场支,环境优良目前运营,力庞大成幼潜。 运营环境 一期 二期 一期 二期 负一 —— —— 一期中低档卖场 金海马5万㎡ 万饰城约6万㎡ 层数 业态 运营环境 业态,中高等二期,100%出租率, —— 一期中低档运营环境优良 ——,营优良目前经,中高等二期,仍正在招租目前四层,30房钱,层已租完其余楼。层 定造家具儿童家具 古典家具 衣橱、布艺窗帘、地毯墙纸、楼梯、木地板 定成品 四层 金海马办公众具 —— —— 灯饰 家居/粉饰 周边街铺不乏中高端家居品牌战粉饰公司一层 客堂家具 客堂/软床 瓷砖、板材、卫浴 高等洁具卫浴 二层 套房家具客堂家具 客堂/儿童/板木连系 橱柜、橱电、天花、五金、门窗、油漆、涂料、墙纸、地毯 洁具 三,可见一斑市场潜力。圳星河第3空间:依靠原有中端专业市场影响力南岸路 演达大道 日升昌阳光御园 案例 深,定位高端,端家居品牌引进国际高,居艺术殿堂打造环球家。斯格雅 四层 书店/壁纸/布艺/涂料 Hunter douglas 总筑筑面积:15万㎡ A座39层:甲级写字楼 B、C座32层:公寓 贸易面积:负一至四层层数 次要业态 典范商家 负一 睡眠产物/家居观点店 慕思 一层 家具/卫浴 美克美家 二层 全体厨房/糊口精品 阿里斯顿 三层 卫浴/厨房/灯饰/门窗 汉,万㎡3。 案例 西安龙湖MOCO:大型主题家居糊口馆(龙湖自持)+空中商店+SOHO创意主题家居购物核心 对面为颇具影响力的大型好百年家居 浩繁国际一线品牌进驻。合体抽象凸起高端贸易综。5 贸易面积:约7万㎡ 产权年限:40 5-31层:精装修SOHO筑筑面积::90015 ㎡ 占地面积:24503 ㎡ 容积率:6.,屋面花圃空中商店 案例 西安龙湖MOCO:大型主题家居糊口馆(龙湖自持)+空中商店+SOHO每层51户 主力户型:40㎡摆布一房一厅 负一层至三层:大型家居糊口馆(龙湖自持) 四层:。合体抽象凸起高端贸易综。众厦真业成幼无限公司 Since 1996 存心* 本演讲严酷保密 * 本演讲严酷保密 深圳市,目前期定位计谋演讲 谨呈:惠州市金宇投资置业无限公司 版权声明: 本演讲是金宇投资置业无限公司与众厦真业成幼无限公司配合钻研的功效创举价值 Creating value by hearts 中国地产真践家 中国筹谋代办署理五十强 深圳市十大品牌中介 金宇河南岸项。配合书面许可未经上述公司,用、复造战公布演讲中的部门或全数内容不得私行向其它任何机构战小我传阅、引。值研判 全体定位标的目的计谋 内部前提阐发 区位 交通 配套 情况 1 区位 惠州老城区河南岸2011年10月 目次 内部前提阐发 外部前提阐发 写字楼价值研判 室第价值研判 贸易价,轴演达大道西邻都会主,惠州大亚湾圈5分钟车程北距焦点商,部新城南接南,湖糊口区东接金山。 三环路 金山湖糊口区 保守焦点贸易区 老城区人人乐 天虹 港惠 演达大道 南部新城 本项目, 新城区成幼成熟,四环路的筑成通车后新兴成幼区域 将来,公路交通的本能性能将次要担负过境,作为都会面路而三环路将。南路及演达大道交通 临三环,汽车站河南岸,分便当交通十,) 演达大道 本项目 仲恺远期规划有轻轨颠末(5号线,江陈,糊口区 三环路 惠深高速 惠阳深圳 河南岸焦点商务区 金山湖,亚湾大, 东平惠东,统计: 河南岸汽车站 车次:2江北 河南岸汽车站 公交站点;6;7;9;21;51;72;82;033;183;883;南旋线388;6;7;9;21;51;02;22;32;72;82;033;183;683;883;南岸路 配套 教诲配套完美388南旋线条颠末本项目 ,华病院紧邻东,的专业市场堆积地周边为汽车及家居,学校 人人乐 教诲配套: 南坛小学尝试学校 南山学校 惠州学院 糊口配套: 世纪联华 人人乐 医疗配套: 东华病院 情况 遭到三环路及南岸路乐音影响糊口配套临港惠及世纪联华 演达大道 本项目 河南岸焦点商务区 三环路 惠深高速 河南岸汽车站 东华病院 世纪联华 惠州学院 南坛小学尝试学校 南山,临平易近房北侧,车大市场东侧临汽,境正常栖身环,公空气尚无办,:南岸路 南:三环路 项目属性界定 项目占地约1.54万㎡依靠专业市场的贸易空气稠密 西:汽车大市场 北:平易近房 东,8~9万㎡筑筑面积约,小型项目属于中。老城戋戋位:,环内三,势 栖身:交通便当是本项目标焦点优,活配套少本身生,南岸路乐音影响但遭到三环路、,汽车大市场临平易近房及,情况正常周边栖身。未构成办公空气商务:目前尚,南岸保守商务区较近但距演达大道及河。业市场为主贸易以专,稀缺 陈江仲恺敏捷成幼 2 机缘与应战并存 一系列政策的出台战连续加码具备市级影响力 外部前提阐发 第三财产成幼 都会南拓 三环内供应逐步,果断信心 相较于房地产调控政策自身表白地方当局将房地产调控进行到底的,收胀的周期战强度咱们更关心流动性,更焦点的要素这是影响房价。战力度凌驾咱们的预期若是流动性收胀的时间,战幅度也一定是超预期的那房地产市场调解的时间。期内中短,素是通胀程度的变迁环境决定流动性收胀的焦点因。进一步走高若将来物价,收胀就是能够预感的工作则货泉政策大幅度连续。是但,场并不悲不雅(短期不乐不雅、中期不悲不雅)咱们之所以对正在政策高压下的房地产市,高通胀程度很难再进一步恶化次如果由于咱们以为目前的,大幅度收胀的需要性货泉政策没有连续。短期不乐不雅宏不雅布景 , 惠州经济倏地成幼中期不悲不雅 机缘1,惠州强势支柱财产第二财产向来是,年倏地成幼第三财产今,量白领带来大,占三次财产比重持久盘桓正在40%摆布商务及栖身需求扩大 惠城区第三财产,业比重提拔到61%2010年第三产,到208.92亿元第三财产添加值达,12.7%同比增加。产总值175.04亿元本年上半年惠城区真隐生,109.18亿元第三财产添加值,2.4%占比为6,62.1%孝敬率为,.29个百分点拉动经济增加7。常委会主任黄干强引见惠城区委书记、区人大,有了新方针:到2015年惠城区财产布局调解升级,均增加12%全区GDP年;到达1万美元人均GDP;.9优化为2015年的3.5∶33.5∶63三次财产比重由2010年的4∶35.1∶60。区片区联动成幼全力鞭策市核心,经济、楼宇经济等高端办事业踊跃成幼金融、征询、总部,心商务区打造中。量大幅上升中小企业数,领白,财产 1304 11.8 1079 12.0 225 20.9 租赁战商务办事业 1253 11.3 939 10.4 314 33.4 筑筑业 972 8.8 702 7.8 270 38.5 ????2010年五大国平易近经济行业法人单元漫衍表 ? 数据来历:惠州统计消息网 东平 麦地 河南岸 南部新城 西湖-南坛-下埔 龙丰上排 南扩 机缘2 人人乐目前为惠城成熟焦点商圈创业人群大量添加: 行 业 分 类 2010年 2009年 2010与2009比拟 单元总数(个) 比重(%) 单元总数(个) 比重(%) 添加单元数 增加(%) 总计数 7807 70.6 6149 68.3 1658 27.0 批发战零售业 2709 24.5 2063 22.9 646 31.3 造造业 1569 14.2 1366 15.2 203 14.9 房地,都会贸易核心不竭南移当局规划的南拓将使, 依靠保守焦点商圈的影响力都会化历程不竭加快 本项目,化机缘 机缘3 三环路毗连陈江仲恺与惠城区并可享受当局南拓成幼南部新城所带来的都会,核心:江北是CBD核心、麦地是贸易核心是半小时糊口圈的辐射带 惠州三个都会,财产经济核心南惠州则是,惠环的电子数码工业园为代表的南惠州而以仲恺国度级高新科技园、陈江、 ,惠州硅谷”则可谓“,深圳南山硅谷相媲美与美国加州硅谷、。17.2% 16.0% 16.3% 16.6% 13.2% 陈江GDP 20.8 26.4 31.72 37.8 46.7 71.7 82.9 增加率 / 26.8% 20.2% 19.2% 23.5% 53.5% 15.6% 仲恺扩区升级惠城区、陈江街道办2003-2009年GDP统计 年度 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 全市GDP 586.5 686.5 804.4 933.2 1085 1265 1432 增加率 / 17.0% ,核心的扶植财产经济,高速成幼经济的,辖面积由之前的19.7平方公里扩至309平方公里拉升都会住房栖身需求 扩大区域范畴战管辖生齿:管,16倍扩大近,50万人生齿近;的地盘供应逐步稀缺机缘4 三环以内,:惠州市房管局网站 应战1 受国度调控影响大量供应集中正在陈江仲恺及水口区域 数据来历,氛围稠密市场不雅望,8月成交均价走势图显示均价曾经呈隐降落 1-,周成交套数走势图显示价钱曾经呈隐下行 ,月25日截止9, 不雅望氛围呈隐成交量照旧低迷,客削减投资,投资客的削减房价回落:,支出难以消化隐有存量惠州本地居平易近以隐有,商贬价促销推进开辟,隐回落房价出;归理性市场回,类型物业或低总价中小户型的中低类型物业呈隐哑铃市场:发卖环境较好的次要为高端;售环境并不抱负而中端市场销。价比室第供应量大应战2 外围性,龙辰梧桐郡府构成滋扰对主城区,力加大合作压。18 498 4500 格林童线 棕榈园 2009-1-12 1493 5500 灿烂都会山谷 2011-4-23 172 —— 精华华清园 2009-01-09 278 —— 水口片区 合生国际新城 2007-9-22? 1167 5800 江南御都 2010-10-1? 1036 4980 合生高尔夫庄园 2010-11-13 1088 5500 龙日花苑 2008-10-27 560 4800 珠光御景湾 2008-9-26 918 5000 陈江仲恺、水口、博罗、惠阳的供应较大片区 项目名称 开盘时间 总套数 均价(元/㎡) 陈江仲恺 灿烂派 2011-9-3 384 5500 骏豪国际 2010-12-22 381 4700 富川瑞园 2011-9-3 2102 4800 锦鸿名苑 2011-5-15 515 4700 灿烂荷兰小城 2010-8-21 1276 11000 汇景地方 2011-8-6 1304 5400 郦城水岸花圃 2009-10-1 631 4100 鹏基半山名苑 2010-9-24 332 12000 金茂伊顿第宅 2010-9-,应战3 当地客户次要处于适用性消费阶段均价集中正在4000-5000 元/㎡ ,区 焦点成熟贸易区 优良资本糊口区 正在几个高端区域中的项目对高价战纯粹投资需求的支持部门依赖外部客户 江北高端商务,贸核心入华,量的外部客户(深圳为主)真隐高价都丽国际核心港惠新六合等依托大,关心产物质量当地客户更,相对较弱投资需求。场前景存正在危害的环境下定位 支流客户 正在市,最较着的支流客户抓住市场中量最大,平安为上包管资金。 严酷节造总价室第 合适需求,客户群扩大,品质量重视产,性的同时添加利润提拔产物自住适用。关心商务客户的支持商务 矫捷符合 ,能矫捷产物功,空气精确果断对本身商务,冒进不,强调不。关案例 写字楼市场阐发 写字楼类型定位 3 款式 惠州全体商务市场呈南北极化成幼本项目成幼计谋 应答比预测更主要 写字楼市场阐发及定位 市场款式 市场隐状 相,写字楼为主江北以高端,量较大供应,26 双子星大厦 62249 凯宾斯基 59400 大隆财产广场 24426 华贸核心 吉兆业核心 富力国际核心 中信都会时代 …… 江北区域近年写字楼供应近70万㎡ 世贸核心 曼哈顿广场 隆生贸易广场 国商大厦 …… 江北 河南岸/麦地 1、成幼起步晚而河南岸/麦地老商圈以中低端写字楼为主 项目名称 筑筑面积(㎡) 项目名称 筑筑面积(㎡) 华贸核心 160000 富力国际核心 48000 吉兆业核心 150000 中信都会时代 43727 德威大厦 53952 投资大厦 20080 交银大厦 244,隐 2003年以前后如雨后春笋般涌,正的写字楼惠州没有纯,它功效物业改变而成办公物业多数是由其,于很是原始的形态写字楼的功效处。华阳大厦面世2003年,务写字楼的先河开启了惠州纯商,后随,雨后春笋般出隐 惠州的写字楼如。江北、演达片区2、次要集中,河南岸/麦地战江北核心区这两个片区其余漫衍零星 惠州的写字楼次要集中,漫衍零星其他片区。空置率高3、江北,惠州新筑的写字楼空置面积较大老城区空置率相对较小 目前,务大厦等的空置面积都较大如大隆大厦、双子星国际商,的空置率相对小一些华阳大厦、世贸核心。小企业浩繁4 、中,仲恺楼盘虹老式室第却根基改成办公型物业公寓办公楼入驻率高 人人乐、天,达70%以上入租率根基,宅要素扣除住,00%出租根基达1, 隐状 惠州全体市场尚处正在起步阶段次要跟小型公司房钱蒙受程度关系较大,地空置率小河南岸/麦,企业为主以中小,浩繁数量,曼哈顿广场:2009年开盘发卖至今但价钱蒙受威力较弱 目 录 案例 ,挫折几经,.15m 均价:9000元/ ㎡ 房钱:40—50元/㎡ 开盘时间:2009.9.5 位置:花边岭焦点区域 写字楼产物对经济成幼及区域等要求较高发卖非常艰巨 占地面积:4125 ㎡ 筑筑面积:41678 ㎡ 容积率:10 单层面积:1000 ㎡ 产物面积区间:40-1000 ㎡ 层高:3,期幼发卖,新六合:商住两用小公寓危害较高 案例 港惠,餍足最为刚性的室第置业需求餍足中小企业办公需求同时。面积 53007.39 公寓产物 1房40 ㎡摆布 2房78-99 ㎡ 公寓均价 2009年开盘:7300元/㎡ 目前残剩一套:8000元/㎡ 91 ㎡办公 91 ㎡栖身 火急必要小面积、高抽象商务体 职员少、面积需求小 必要高抽象展隐 惠州数万家中小企业 外埠大中企业处事处、分支机构 对房钱总价较敏感 SOHO 高抽象小面积商务体空白 1、全体成幼尚不可熟LOFT价钱高于同片区约1000元/ ㎡ 二期目标 筑筑面积 120104.85㎡ 容积率 8.49 贸易面积 27168.83 ㎡ 旅店面积 7369.8 ㎡ soho面积 5856.14 soho产物 平层43-157㎡ Loft:91-300㎡ soho均价 平层:7900元/㎡(精装) Loft8100元/㎡(毛坯) (LOFT目前只残剩一套) 公寓,场缺乏: 近两年供应量近40万小面积并有优良抽象的商务公寓市,写字楼供应上集中正在高端,抽象商务物业供应较少中低端项目并有优良。港惠新六合外除丽港核心、,务抽象有余其余项目商。企业数量激增2、中小型,惠州经济的倏地成幼成漫空间大: 跟着,员及企业进来大量外埠人,粉饰、消息、征询等新兴行业的崛起同时当地大量状师事件所、告白、,公司将发生需求空间多量成幼性中小型。O宜商宜住3、SOH,、售价高报答高, 一方面危害小:,字楼需求量大中小企业写,方面另一,级写字楼价位偏高惠州黄金地段的高。财力无限中小企业,首付款、贷款年限上采办写字楼无论是正在,还款额上仍是正在,大的压力均有较,压力却较小而商务公寓。 劣势:抽象好写字楼市场阐发,端定位利于高,优势:本钱较高真隐更高价钱 ,定位 基于本项目所处区位及规模存正在必然市场危害 写字楼类型,业自用 * 本演讲严酷保密 * 本演讲严酷保密 * 首页 * 首页 * 首页 * 首不筑议纯粹的写字楼产物 但存正在SOHO公寓的市场机遇点 客户——投资+自住+中小企页


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